权威发布丨重磅！山东物业新规出台 公共收益归全体业主！

近日，省政府印发了《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）（以下简称《办法》），自2018年7月1日起施行。这对规范山东物业服务收费行为、促进经济社会健康发展具有重要意义。今天上午，省政府新闻办举行发布会，解读《办法》有关内容。
                                                          
山东省物业服务收费管理办法所称的物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。办法明确，收费按照不同物业的性质、特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）政府价格主管部门会同物业主管部门制定基准价及其浮动幅度，经批准后向社会公布执行。实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。

空置超半年减收物业费比例不得低于40%
《办法》明确物业公共服务费减免情形。《办法》规定，普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费减收比例不得低于40%；其他物业公共服务费减收比例由业主和物业服务企业约定。因建设单位分期开发、分批交付等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费减免比例由市县价格主管部门会同物业主管部门确定，其他物业由双方协商确定，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。减收比例不得低于40%的规定，与我省现行规定差异较大。我省现行关于空置房屋减收比例是规定由市县价格部门制定具体标准，从全省17市制定的标准看减收比例在10%-30%之间，还未有达到40%的力度，而《办法》规定最小力度是减收40%。

储藏室车库不收物业费
《办法》规定，普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。

《办法》明确房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

物业费调价需过半业主同意
《办法》规定，实行政府指导价的物业服务收费标准，价格主管部门应当根据经济社会发展水平及物业服务成本变动情况适时调整。两种情况下物业服务企业可以调整普通住宅前期物业公共服务费标准：一是因政府指导价变动需要调整收费标准的，物业服务企业应当在政府指导价范围内作相应调整。该规定赋予了物业服务企业单方调整收费标准的权利，解决了因前期物业服务合同未到期或者其他原因导致物业服务收费标准无法调整，而明显对物业服务企业有失公平的问题。二是因服务成本变化需要调整收费标准的，应当经“两个半数”（专有部分面积占建筑物总面积过半数、业主占总人数过半数）业主书面同意。

临时停车未超两小时免费
《办法》完善了物业管理区域停车收费管理。物业管理区域的停车及收费问题，是群众关心的热点问题，也是监管部门监督管理的难点。特别是住宅小区，车位配比很少有达到1:1的比例，无车位业主的车辆及其他临时车辆出入停放及收费问题、车辆出入证件配置问题矛盾纠纷突出。对此，《办法》规定，规划用于停放机动车的车库（场）的车位，交纳停车服务费，空置不用的免费；利用共有道路等长期停车的，交纳车位场地使用费。临时进入物业管理区域停车的，2小时内免费，超过的按小时收费；执行公务以及为业主配送物品、维修服务等车辆一律免费。物业服务企业对物业管理区域人员、车辆实行出入管理的，应当为业主免费配备出入证（卡）；额外提供其他便利出入设备的，可以收费，但由业主自愿选择，物业服务企业不得强制办理。

公共收益归全体业主
《办法》完善了共用部位和设施设备的经营使用及收益管理。物业共用部位、共用设施设备属于全体业主共有，其处分权、收益权等权利也属于全体业主。《办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的以及相应的收费标准、收益的使用等等，应当征得业主大会的同意或者由业主大会决定；普通住宅前期物业管理，因未成立业主大会，其公共收益，可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代业主经营物业共用部位、共用设施，应当在物业服务合同中约定；经营所得收益，应当单独列账，及时公示，公示时间不得少于1个月；物业共用部位、共用设施的维修养护费用，在保修期限内的由建设单位负担，超过保修期限的由专项维修资金列支。

物业和业主均纳入信用管理
《办法》明确建立物业服务收费信用管理制度。一方面，规定实行明码标价制度。物业服务等级、内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域显著位置公示。另一方面，规定建立物业服务收费信用管理体系。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。

强化建设单位法律责任
《办法》强化了建设单位的法律责任。因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准，致使物业公共服务费减免，建设单位未按照规定将差额部分补偿给物业服务企业的，将受到一定的行政处罚。

发布会上，有记者就小区业主关心的热点问题，进行了提问。

记者：
房屋空置的，为什么还要交物业费？怎么交？
答：这个问题大家都很关注，而且众说纷纭，社会各界的意见主要有四类：一是，业主不入住，没有享受物业服务，不应当收费； 二是，部分业主虽然没有入住，但绿化、保洁、秩序维护、照明、电梯运行等物业服务工作需要正常进行，不应当减收物业服务费；三是，房屋是用来住不是用来炒的，长期空置的房屋绝大多数属投资性质，是推高房价的一个因素，应当加收物业服务费。四是，应当减收，但减收多少以及多长时间不住才算空置大家意见又不一致。最后采纳的意见是：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。也就是说普通住宅前期物业空置的减收比例不得低于40%。主要理由有三：一，《办法》的立法目的在于规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益。打击投机买房、调控房地产价格不是住宅物业服务收费政策所承担的职责，不应当通过加收物业服务费的方式打击炒房； 二、部分物业空置，物业服务企业仍要正常运转，不交物业服务费不能保证物业企业的合法权益，但业主不入住，就不产生垃圾，不使用电梯，物业服务工作量有所减少，可以减收部分物业服务费。三、减收比例应当视情况而定，比如，热门地段的房屋，入住率高，减收比例略高对物业企业影响也不大，而一些度假型小区，业主多属“候鸟型”，房屋空置率很高，如果物业费减免比例过高的话，物业公司无法正常经营。对于其他物业交付后空置的，其物业公共服务费是否减收、减收多少由业主和物业服务企业约定。

另外，关于车位空置问题。现行政策是购买的车位未停放机动车的，减收停车服务费，具体减收比例由市县价格主管部门规定。此次《办法》规定，未停放机动车，免收停车服务费，也是一个很大的突破。

记者：
关于停车服务费，我有一个疑惑。比如我买房时一并买了车位，我已经交了物业费了，为什么还要交停车费，物业服务不是已经包含了停车服务了吗？
答：这个问题问得很好，也是很多业主困惑的地方。物业公共服务与停车服务的内容接近，但服务主体不同。物业公共服务的服务主体是全体业主，停车服务的服务主体为购买车位的业主或者车位使用人。有的业主家中无车，有的业主拥有不止一辆车。让无车户替有车户、多车户分摊物业服务成本显失公允。按照现行政策，物价部门在制定物业公共服务费和停车服务费标准时，是分别计算成本的，没有包含关系。在总成本不变的情况下，如果停车服务费不再单独收取，物业公共服务费需要相应上调，否则物业服务企业难以为继。例如，济南市目前物业公共服务费基准价格一星级是0.5元/㎡、五星级是1.6元/㎡，停车服务费基准价格是35元/辆。如果把停车服务费均摊到物业公共服务费上，物业公共服务费约需上涨0.2元/㎡左右。

记者：
有些物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告，对这方面的经营收入，现实中纠纷比较多，对此《办法》是怎样规范的？
答：物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的现象越来越普遍，经营收费项目也越来越多，例如你刚才提到的广告费就是其中一个方面，其他还有车位场地使用费、物业管理用房租赁费，等等。根据《物权法》的规定，物业共用部位、共用设施设备属于全体业主所有，其经营决定权属于全体业主，经营收入归全体业主所有。这是法律层面的基础性规定，而物业服务企业有没有权利进行经营，经营所得收入如何使用和分配，如何保障业主的所有权、知情权等合法权益，是现实中面临的突出问题，也是产生矛盾纠纷的地方。在这方面，有些物业服务企业做的比较好，能够定期向业主公示经营收益，有的还以此折抵业物业费，受到了业主的欢迎；但有些物业服务企业做的不够到位，业主满意度不高。针对这些问题，《办法》进行了规范，作了三个方面的创新性规定。

第一，关于经营权的问题。按照《办法》第二十九的规定，物业服务企业可以代业主进行经营，取得经营权的方式是通过物业服务合同的约定进行授权。普通住宅前期物业，可以在前期物业服务合同中约定授权。该规定，解决了现实中，特别是前期物业中，物业服务企业因无法征得业主大会、业主的书面同意，而擅自经营导致经营行为合法性不足的问题。

第二，关于收入归属和使用问题。按照《办法》第三十条的规定，公共收益由业主大会决定其使用方式和用途；业主大会未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代经营的，可以扣除相应的管理费和税费，管理费的提取比例由市县价格主管部门确定。这条规定既解决了不同情况下公共收益资金如何使用的问题，也通过提取管理费的方式提高了物业服务企业代经营的积极性。另外，该条还有一个创新点，就是对未成立业主委员会的普通住宅前期物业，规定公共收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费，将有利于增强业主的获得感，营造和谐的物业服务关系。

第三，关于如何保障上述两条规定有效执行的问题。《办法》从两个方面进行了规范：一是通过收益公示保障业主知情权和监督权。即《办法》第三十九条的规定——物业服务企业对公共收益应当单独列账，独立核算，按季度进行公示，时间不得少于一个月。二是规定了相应的法律责任。即《办法》第四十五条和第四十七条的规定——物业服务企业未按照规定公示和使用公共收益资金的，将会受到行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（山东省人民政府新闻办公室）

黑龙江马罡律师事务所主任，法学学士学位，高级律师职称，牡丹江律师协会理事，牡丹江优秀律师，省律协文体事务委员，黑龙江省维护妇女儿童权益先进，全国维护妇女儿童权益先进个人，巾帼维权志愿者，律师奖励与惩戒委员会委员，刑事业务专业委员会委员，牡丹江市仲裁委委员，牡丹江劳动人事兼职仲裁员，医疗调解委员会委员，消协律师服务团律师，宁安市人民政府法律顾问，中国农工党党员，法学会会员，牡丹江市扶残助残先进个人, 牡丹江市检察院人民监督员，政协委员，牡丹江最美政法卫士.
黑龙江马罡律师咨询热线：0453—6285005、15304537928；13836361707
地址：牡丹江市阳明区政府阳明四路南300米。
微信号：hljmaganglawyer